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“稳房租”新规来了!房东不许擅自涨租,违规租房要补税
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作者:新化房产…    文章来源:时代周报    点击数:230    更新时间:2019/7/16           

“稳房价”之后,“稳房租”终于来了。

近日,北京深圳相继发布文件,向租房市场动了刀子。不仅要求房东不能擅自单方面涨租,还对租金设定了“指导价”和网签备案要求,未按规定出租房屋的房东,将被?#26041;?#31246;。

在大城市打拼的追?#31283;?#20204;,似乎不用再被房东突然的涨价打个搓手不及。但是,房租真的能稳得住吗?#31354;?#30495;的是解决房租不断上涨的唯一方法吗?

1

房东不许擅自涨租

这次“稳房租”,下手不轻。

从2019年7月8日开始,北京市开始正式实施新版《北京市住房租赁合同》示范文本,以及配?#36164;?#29992;的《北京市房屋出租经纪服务合同》和《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本。

合同示范文本中明确规定,未经双方当事人协商一致,出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。合同提前解除的,出租人应在合同解除后?#32423;?#26085;期内退还已收但尚未发生的租金。

一句话来说,房东不能再单方面擅自涨租,出租人和租客之间的权益和责任,更加对等。

 

对房租下手的不只是北京一个城市。南方的深圳,在稳房价这件事上,走得更远。

根据深圳市住房和建设局发布的《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》,制定全市统一的住房租赁合同示范文本,租赁双方应当在合同期限内严格履行合同?#32423;ǎ?a class="channel_keylink" href="http://www.rbkop.com/house/hs.asp?xxlb=1" target="_blank">出租人不得单方面提高租金,不得随意克扣押金,不?#20204;?#31435;名目收费。

换言之,未来深圳不仅将建立租房网签制度,而且推出租房指导价格制度,且以租房缴税作为管理制约。

问题在于,政府指导价,是否真能指挥房租价格走向?

2

房东敢违规租房??#26041;?#31246;款

稳房租和稳房价一样,仅靠喊话难有作用。但这一次,情况?#34892;?#19981;一样。

深圳市住房和建设局发布的《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》中,提到,深圳房屋租赁企业在向个人出租住房时,需在政府租房交?#36861;?#21153;平台上登记或备案。如租金不高于指导价格,可?#23454;?#38477;?#25512;?#22686;值税征?#31456;剩?#20010;人在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价的,在2023年底前实行零税率。

遏制任意涨价的利器就在这里:出租房屋是要缴税的。

 

如果出租?#31246;?#29031;相关规定出租房屋,可以享受零税率的优惠,如果出租人不进行备案网签,或价格高过指导价,还有一个大杀器。不仅按?#20013;?#35268;定收税,还会被依法?#26041;?#20197;往应缴税款。

目前租房市场的真实情况是,房东大多与与租客自行签约,不涉及备案网签,税务机构也无从得知出租人的房屋出租情况,更难以征收相应税款。但是,如果未来强制备案网签,那么避税空间就不复存在。

这里所说的缴税,包括增值税、个人所得税以及城市教育附加费等,而且租赁房作为经营性房产,还必须缴纳房产税。

时代周报查询发现,目前,深圳个人出租住房按照5%综合征?#31456;始?#24449;税款。计算方式为:应纳税款=租金收入x应税征?#31456;剩?%)。而北京同样规定,个人出租房屋按照5%综合征?#31456;始?#24449;税款。

2019年2月,北京、上海、广州、深圳下调了个人出租住宅的税率,对于月租金不超过10万元的,北京、深圳的综合征?#31456;示?#20943;半,分别降为2.5%、2.25%。

因此,若是出租人违反网签备案及指?#32423;?#20215;规定,最少2.5%的综合税率,是逃不掉的。

 

比如一套房子月租金8000元,用8000除以1.05得到不含税的租金(剔除掉租金中包含的5%的增值税),再乘以税率2.5%,就是房东应该缴纳的税款,应为210元。

一旦追溯以往应缴税款,便?#23545;?#19981;止是210元。仅以一年租金来计算,房东就需要补缴2520元。出租时间越长,补缴税款将越多。

可见以房东缴税作为稳定房租的利器,有着极强的现实针对性,同时也是一次示范。

易居研究院?#24378;?#20013;心研究总监严跃进接受采访时表示,此次深圳出台《意见》具有很明确的导向,即租赁市场的价格管控也开始出台。这也是全国第一个较为全面的“稳租金”的政策,其政策框架和具体做法值得全国其他城市学习。

后续预计会有更多城市出台稳租金的系列政策。

3

对房租下手的真实原因

为了稳定房租,各地想了不少?#23567;?#28982;而,房租为什么需要稳定?在一个市场化的房屋租赁市场中,租金价格真的需要“指导价”吗?

2019年7月10日,国家统计局发布了2019年6月份全国?#29992;?#28040;费价格指数CPI和工业生产者出厂价格指数PPI数据。其中,租赁房房租环比涨0.2%;同比涨2.0%;整个上半年则同比上涨2.3%。

房租上涨,并不是今年才有的景象。2018年的此时,房屋租赁市场曾迎来一波涨价热潮。

2018年7月,北京住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月份上涨2.9%,已然超过2017年北京全市月人均可支配收入。北京租房者的房租收入比,已惊人地超过58.6%。

央视财经以《毕?#23548;?#20652;生暑期租房“热” 北京租房市场量价齐升》为题?#28304;?#36827;行报道,引发?#33268;邸?#24403;时,市场上甚至出现两家长租公寓争抢房源的现象。

 

北京市民陈先生在网络论坛发帖称,他在天通苑有一间120平方米的三居?#26131;?#22791;出租,陈先生心里预期是7500元每月,自如先报价8500元,蛋壳加到9000元,随后自如又提到9500元,双方互相加价,几轮过后,蛋壳最终给到10800元每月。

对房屋租赁市场的爆炒,引起租金价格不断上涨。更引得无数租房人颇有抱怨之词。

尤其每年的7、8月份,均为应届毕业生租房旺季,此时整治房屋租赁市场,或许也有此考虑。

 

在一二线大城市,租房是许多人的第一站。房价过高还能以无奈的态度置身事外,转往租房市场。

房租一旦过度上涨,超出必要的承受底线,那就无?#25151;?#36864;。影响的不仅是消费,还关乎城市经济发?#36141;?#21560;引人才的基本盘。

4

房源?#36291;商?#23569;

但政府指导价或许还不是解决房租乱涨的终极武器。

以北上广深?#20219;?#20195;表的大城市,其人口吸引力冠绝全国,换句话说,这些城市的人口会越来越多。

2018年,深圳新增人口49.46万,成为全国人口增量最多的城市。

面对不断增加的人口,仅以压制房租来解决住房租赁问题,或许不太可靠。假若市场上可租赁住房总量一直?#25381;?#21464;化,但人口却连年增多,供求关系影响之下,房租几乎?#25381;?#19981;上涨的可能。

 

深圳在租赁住房上,下了极大力气。

按照《前述关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》,到2022年新增建设筹集各类住房60万套,其中租赁住房不少于30万?#20303;?/p>

同时,北京市住建委官网披露《北京市印发2019年?#26085;?#31574;性住房?#30528;?#24320;工、竣工计划》。有17.2万套政策房列入开工计划,在计划年内开工的项目中,包含45个政策性租赁房项目,?#21152;?.6万套房源。

?#28818;?#26790;想来到一个城市的人们,需要的不仅仅是稳定的房租,更需要有房可租。

更多的租赁住房,或许才是对付房租不断上涨的更有力武器。

 

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